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Les enjeux fonciers du territoire

Une pression foncière aux causes multiples, partout présente

Situé entre les agglomérations de Lyon, Villefranche s/ Saône, Ambérieu-en-Bugey, Bourg-en-Bresse et Mâcon, Dombes – Val de Saône est un territoire multipolarisé. Dès lors, une pression urbaine relativement « classique » s’exerce dans les secteurs proches de ces agglomérations, ou aux abords des gares qui desservent les pôles les plus éloignés, et se traduit par un développement sensible de l’urbanisation. D’autres formes de pression se manifestent également au sein même du territoire, entre par exemple le développement de l’habitat et une agriculture dynamique, ou du fait d’importants projets de développement économique. Parce qu’ils offrent une opportunité, rare dans la région, d’acheter de vastes domaines, les étangs de la Dombes suscitent l’intérêt d’acquéreurs extérieurs au territoire.

Un développement significatif et rapide de la construction

L’activité de construction a connu un pic en 2000 avec plus de 730 logements commencés dans l’année, dont près de 550 maisons. De la même manière, le niveau de construction de locaux d’activité a connu son sommet en 2000 avec près de 65.000 m² SHON commencés.

Les repères en prix

A l’image de l’Ain, le territoire de Dombes Val de Saône a vu les prix des terrains à bâtir (pour la construction de maisons individuelles) augmenter fortement entre 2000 et 2006 (+ 125%), plaçant ainsi le lot de terrain à bâtir à plus de 100 000 € en moyenne dans le territoire. Les prix de revente des maisons individuelles anciennes ont suivi une évolution comparable.

Dans le marché de l’espace rural, les prix des terrains destinés à l’artificialisation ainsi que ceux des maisons de campagne ont également fortement augmenté pour plafonner dans les années 2005 – 2006. Une maison de campagne s’achetait alors aux alentours de 260 000 € en moyenne.

Une rapidité de développement qui interroge le maintien des grands équilibres

Ces fortes dynamiques de développement viennent interroger la question des grands équilibres fonciers du territoire entre l’accueil de nouvelles populations, le développement de l’habitat, celui des activités économiques , une agriculture dynamique et performante et des espaces naturels remarquables…

En 2008, sur 5 216 ha de surfaces artificialisées, 63% correspondent à des surfaces dédiées à l’habitat et 15% à des espaces à vocation économique. En termes de consommation foncière, les surfaces dédiées à l’habitat représentent 71% des espaces nouvellement artificialisés entre 1999 et 2008 et l’économie 19%.

Un seul territoire pour de multiples usages : quelle consommation foncière ?

Entre 1999 et 2008, le rythme de mutation des usages du sol est légèrement supérieur en Dombes Val de Saône que dans le reste du département (10 ‰ contre 9 ‰).

Au cours de la décennie écoulée, cette dynamique s’est cependant légèrement infléchie sur le territoire alors qu’à l’échelle de l’Ain, le rythme de transformation du foncier s’est accéléré.

La très grande majorité de ces mutations s’effectue au profit des espaces artificialisés et presque exclusivement au détriment des surfaces à vocation agricole.

La pression foncière observée sur les étangs de la Dombes s’accompagne d’un certain nombre de bouleversements tant sur la structure foncière (morcellement des propriétés) que sur les pratiques culturales (abandon de la gestion et de l’entretien traditionnels). L’ecosystème Dombes s’en trouve, dans son ensemble, menacé.

Une agriculture dynamique et forte, mais pour combien de temps ?

Au premier rang des menaces qui pèsent sur l’agriculture se trouve bien-sûr la question des prélèvements fonciers, avec une ponction annuelle de près de 75 ha. Mais d’autres incertitudes pèsent sur l’activité agricole qui peuvent accentuer les effets de la consommation foncière : concurrence sur les marchés fonciers entre destination agricole et destination résidentielle, de loisir ou d’agrément ; montée en puissance des formes sociétaires : perte de lisibilité sur les marché fonciers ; course à l’agrandissement qui ne sera pas sans conséquences sur la transmission future des exploitations ; devenir de la politique agricole commune.

Dombes et Val de Saône : deux identités fortes, un territoire de projet

Malgré d’apparentes disparités, Val de Saône et Dombes sont intimement liés dans leur développement. Les choix politiques et les stratégies mises en œuvre dans l’une ont nécessairement des répercussions dans l’autre.

Ainsi, l’absence de volonté de densification du Val de Saône aura des répercussions sur la Dombes
 de la même manière, l’absence d’organisation de la production individuelle en Dombes neutralisera les efforts de densification et de préservation des espaces agricoles consentis dans le Val de Saône. Mais au-delà de ces interactions – qui ne sont pas propres au territoire – Dombes et Val de Saône doivent s’associer dans la mise en œuvre d’une réflexion foncière à l’échelle du territoire. Cette réflexion aura pour objectif le maintien d’un potentiel de développement suffisant pour l’habitat et l’économie, ainsi que la préservation tant des espaces que de la qualité du cadre de vie.

Nouvelle donne conjoncturelle depuis 2008 : nécessité de réguler les développements

Depuis 2008, on assiste à un ralentissement des activités de construction en logements et locaux d’activité, accompagné d’un rééquilibrage entre les produits. Ainsi, en 2008, 500 nouveaux logements ont été commencés sur le territoire. Leur répartition était la suivante : 250 individuels purs (en baisse significative) ; 170 logements collectifs (stable) et 80 individuels groupés. En outre, moins de 35.000 m² SHON- de locaux d’activité ont été commencés en 2008. Ils étaient repartis à parts presque égales entre 3 secteurs : agriculture, industrie et équipements publics. Cette baisse sensible de l’activité de construction s’est accompagnée d’un plafonnement des prix à la revente dans l’ancien et d’un repli des prix des terrains à bâtir sur des budgets plus accessibles. Ainsi, les dernières ventes ont démontré une préférence pour une offre placée à 80 000 euros/lot. Cette évolution s’est traduite par la diminution de la taille moyenne des parcelles et par le maintien du niveau de rendement foncier en €/m². L’optimisation du foncier doit-elle forcément aboutir à la production de parcelles de 200 à 300 m² ?-N’y-a-t-il pas d’autres formes de projets à promouvoir pour le territoire, plus globalisants ? Quelle est, par ailleurs, la capacité d’absorption du territoire pour les années à venir ?

Effet « gare » et facilités de déplacement

Un atout de poids pour les marchés immobiliers vient de la présence de gares sur le territoire et plus particulièrement de gares en « temps rapproché » de Lyon (cadencement des TER). Effectivement sur ces dernières années (depuis 2008), la présence d’une gare SNCF a favorisé, dans certaines communes, comme Villars-les-Dombes, le maintien d’une certaine dynamique de marché, en particulier dans la vente d’appartements neufs en accession à la propriété. Pour autant, les professionnels soulignent également les limites de cet attrait… Les derniers programmes ont en effet mis du temps à sortir (ils ont été ainsi programmés en de Robien et commercialisés durant la période du Scellier), ce qui interroge sur la capacité du marché local à écouler ses stocks (il reste des logements invendus dans les anciens programmes). De même, de grands projets de développement de zones d’activité économique sont programmés sur le territoire et posent la question du positionnement / calibrage de l’offre. Tant pour l’habitat que sur les questions économiques, ces observations pointent la nécessité de formaliser la réflexion, l’organisation de projets plus globaux autour des gares et des « nœuds » de déplacement en général.

La pause engendrée par la « crise » est le moment idéal pour préparer ensemble les modes de développement à venir … L’occasion de se renforcer sur les outils d’organisation et de programmation

Le repli / repositionnement des prix amorcé est l’occasion de se saisir de la question de la maîtrise foncière. Le moment est donc opportun pour mobiliser des outils tels que documents d’urbanisme, EPFL de l’Ain,… Car la préparation des projets de demain passe par la constitution de réserves foncières (pas seulement pour les futures zones d’activité). De nouveaux partenariats peuvent aussi voir le jour entre « collectivités » (communes et intercommunalités) et « acteurs » publics et privés (promoteurs, bailleurs, constructeurs, …) tant dans la formalisation de nouvelles pratiques, que dans l’engagement de nouvelles formes d’organisation, ou de gestion de projets. Le contexte actuel souligne également toute l’importance du développement des PLH, des PLU. En travaillant sur la programmation (lisibilité), l’utilisation des outils (organisation), ainsi que sur des règles « harmonisées » (cohérence), le territoire se donnerait ainsi les moyens d’anticiper la reprise et de favoriser des dynamiques toutes aussi fortes que celles qu’il a récemment connues. Plus qu’un diagnostic, cette production a pour objectif d’apporter une base d’échanges et de réflexion avec les territoires, entre les acteurs.

De par son échelle, Avenir Dombes Saône propose d’être le cadre de l’animation de la réflexion sur les enjeux fonciers et, pourquoi pas, d’être aussi celui d’une action foncière.